売りたい方へ｜恵比寿（渋谷区・港区）のマンション売却・査定ならブルームライト

売りたい方へ

不動産のご売却を考えたら、色々なことを整理し、また情報を収集し、自身に最適な方法で販売活動をすることが大切です。
ここでは不動産売却の流れと、各ステップ毎での注意すべき点についてご説明致します。

まずは、販売方法を考える

まずは販売方法を考えましょう。
これから不動産を販売する上で、以下の2つだとどちらがご自身の希望に近いでしょうか？

1期間は多少長くかかっても良いので、なるべく高く売却したい。

2金額は多少安くなっても良いので、とにかく急いで又は手軽に売却したい。

【1】を選ばれた方は「仲介」という販売方法が適しています。 【2】を選ばれた方は「買取」という販売方法が適しています。

仲介

「仲介」とはご所有の不動産の販売を不動産会社へ依頼し、依頼を受けた不動産会社が広告等で購入希望者（買主）を探すという販売方法です。
販売期間は価格にもよりますが概ね3〜6ヶ月程度かかります。市場価格で売却できる方法です。

買取

「買取」とはご所有の不動産を不動産会社に買取ってもらうという販売手法です。特徴として「早く現金化できる」「室内は現状のままで良い」「売却後の契約不適合責任や設備の修復義務がない」「頻繁な内見対応が不要」「仲介手数料がかからない」などのメリットがありますが、売買価格は市場価格より安くなります。

仲介の流れ

STEP1「相場」を確認する

次は相場を確認しましょう。
相場は不動産会社に査定を依頼すれば取得できます。
不動産会社によっては営業の電話が多く掛かってくる場合もありますので、依頼する会社と数は注意が必要です。

マンションの売却においては取引事例比較法という方法で査定をすることが一般的です。
これは同じマンションや近隣のマンションの成約価格や現在販売されている価格と比較して対象不動産の査定額を算出する査定方法です。これに加え、「景気」「地価」「金利」「エリアの特性」「マーケットの動向」などを考慮して最終査定額を決定していきます。

STEP2「売却にかかる費用」を確認する

「売れそうな金額」を確認したら、次は「売却にかかる費用」を確認しましょう。
売却するには一般的に以下の費用が発生します。

収入印紙

収入印紙は売買契約書に貼付していただきます。貼付する印紙の金額は売買価格により変わります。

仲介手数料

宅地建物取引業法により定められた上限額は以下の通りです。
売買価格200万円以下…「売買価格×5%」＋消費税
売買価格400万円以下…「売買価格×4%＋2万円」＋消費税
売買価格400万円超…「売買価格×3%＋6万円」＋消費税

「買取」の場合、仲介手数料はかかりません。

住宅ローンの返済

住宅ローンが残っている方は住宅ローンを全額返済する必要があります。
売買代金を充当して返済することが一般的です。
仮に住宅ローンの残金よりも売買代金の方が少ない場合には、足りない部分を自身で持ち出して返済する必要がありますので、住宅ローンがいくら残っているのかという確認は重要です。
金融機関によっては一括返済（繰上返済）に手数料がかかる場合があります。

権利関係の整理にかかる費用

以下に該当する方はそれぞれ費用が発生します。

費用は全て概算です。司法書士や物件の評価額により変動致します。

譲渡所得にかかる税金（確定申告）

不動産を売却したことによって生じた所得のことを譲渡所得と言います。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

課税譲渡所得＝収入金額−取得費−譲渡費用−特別控除

収入金額…売却金額
取得費…購入した時の金額（建物価格は減価償却分を控除）

※購入したときの金額が不明な時は、売却金額の5％を取得費として計算します

譲渡費用…仲介手数料や印紙代等、売却するために直接要した費用
特別控除…居住用の物件を売却した場合は、最高3,000万円まで控除ができる特例

譲渡所得にかかる税金の計算方法は以下のとおりです。

課税譲渡所得×税率

その他費用
・引越費用
・残置物を撤去する費用
・クリーニング費用
・補修費用　など

「売却した金額」− 「売却にかかる費用」＝「お手元に残る金額」です。
当社へ査定の依頼をしていただいた場合には、これらの金額もご提示させていただきます。

STEP3媒介契約

媒介契約の種類の内容を確認

次のステップは媒介契約です。
不動産会社と媒介契約を締結することで販売活動が本格的にスタートします。
媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

ご準備いただくもの
・本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）　・ご印鑑（認印可）　・権利証または登記識別情報通知
・鍵（お預けの場合）　・住宅ローンの返済予定表（該当の方）
・物件のパンフレット、図面（お持ちの方）など

「専属専任」「専任」媒介のイメージ

当社の対応

・レインズへの登録・窓口対応
・内見の立会
・販売状況の報告　など
売主様に代わって販売活動を行います

レインズ

不動産流通機構が運営する不動産物件情報のデータベースサイトです。
物件情報をレインズに登録すると、多くの不動産業者がリアルタイムで情報を取得し、お客様へ売物件を紹介することができます

「一般」媒介のイメージ

専属専任・専任は1社に窓口業務も含めて販売活動を依頼する方法です。
物件情報の閲覧数や反響数を正確に確認することができますので、信頼できる不動産業者であれば、販売活動を計画的に進めることが可能です。

一方、一般媒介は複数の不動産会社へ依頼することが可能ですが、各社への連絡や、内見のスケジュール管理等は売主が行う必要があります。

どの媒介契約においても、不動産業者へ支払う仲介手数料は成約報酬（売買契約まで進んではじめて支払う報酬）です。
不動産会社からすると、専属専任・専任は報酬受領の確度が高いため、広告費や時間をしっかりと掛けて販売活動を行い、一般媒介の場合は、その逆となってしまう場合が多いです。
ただし物件や販売価格によっては、一般媒介の方が、各社が競い合ってくれることで優位性が生まれる場合もあります。

それぞれメリットデメリットがありますので、特徴を捉えて選択することが大事です。

売出価格の決定

媒介契約を締結する時には、売出価格を決める必要があります。
中古不動産の取引の際には指値（値引き）交渉があることが多いです。
過去の成約事例や、現在の売出情報を確認してから、相場より少し高めから売り出すことがポイントです。
相場を著しく逸出しした高値から売り出すと、販売活動期間が長くなってしまう傾向にあります。
しっかりと不動産会社と相談しながら、相場を捉えることが重要です。

付帯設備及び物件状況確認書の作成

不動産取引において、売主は、売却する不動産の状況等がどのような状態であるか、またどのような状態で買主へ引渡すかを明確にしておく必要があります。当社では媒介契約の際に付帯設備及び物件状況確認書へのご記入をお願いしております。

室内写真撮影

室内の写真は不動産の販売活動においてとても重要です。
SUUMOなどのポータルサイトへ物件情報を掲載する際、きれいな写真が掲載されているかどうか、たくさんの写真が掲載されているかどうかが、閲覧数や反響数に大きく影響を及ぼします。
媒介契約の際に写真撮影をさせていただくのが理想ですが、別日に、お片付けとお掃除がされている状態で行う場合もあります。

写真撮影させていただきたい場所
リビング、キッチン、洗面所、浴室、トイレ、バルコニー・眺望、玄関、廊下、各居室（可能であれば）

STEP4販売活動

内覧の対応

さて、いよいよ販売活動です。
基本的には当社に全てお任せください。
居住中の不動産を販売する場合には内覧のご協力が必要になってきます。
内覧の印象は、購入の決定を左右するほど重要です。ポイントを押さえて気持ちよく内覧していただきましょう！

ポイント

日程調整に協力ください（内覧は週末、連休に集中します）
ペットやタバコ等の臭いにはご注意ください（事前に換気をお願いします）
照明は全て点けた状態でお迎えください（少しでも明るい印象を与えます）
内覧時のお客様対応は当社にお任せください
売主様に外出いただくことが理想です（お客様がリラックスして室内を確認できます）
ご在宅される場合には、売主様から積極的に話しかけず、内覧者から質問がきたら対応する程度のスタンスが◎です。

リビング・居室

室内は明るく！気温は適温に！
カーテン・ブラインドは開けた状態でお迎えください。
光とスペースを意識して整理をお願いします。
入ってほしくない居室や、開けてほしくないクローゼットを事前にお聞かせ下さい。

キッチン

洗い物、生ごみは見えないところへ！
お鍋や調理器具は整理をお願いします。
機能的なスペースと清潔感を意識して下さい。

水まわり

綺麗で清潔感のある水まわりは好印象を与えます！
水滴、髪の毛、ゴミ、におい等を意識して清掃をお願いします。

バルコニー

洗濯物は片付けて、整理整頓をお願いします。
日当たりや眺望を気にされるお客様が多いです。

玄関・廊下

内覧のお客様をお迎えし、お見送りする場所です。シューズボックスの大きさも確認する場所です。綺麗に整理をお願いします。

空室時の場合

電気・水道が使えるように手配をお願いします。（設備の動作確認のためガスの開栓をお願いする場合があります。）
不要な家具や荷物は撤去をお願いします。
場合によってはハウスクリーニングをお願いする場合があります。

「販売状況の報告」の確認

販売期間中、当社からは定期的に販売状況を報告いたします。
反響のあった数、内覧の回数・結果について報告いたします。
その中でも大事なのがSUUMOの物件効果分析というものです。

お客様の物件ページが閲覧された回数
お客様の物件が所在するエリアの平均閲覧回数
お客様の物件ページが「お気に入り登録」されている件数

これらを参考に市場の状況と照らし合わせ、販売中の価格の適正について確認をしていただきます。閲覧数がエリア平均と比較して大きく下回っている場合には価格の変更も検討いただきます。
もちろん当社では、変更するタイミングや新価格についてもご提案をさせていただきます。

STEP5購入申込

購入申込書の確認

購入申込書は当社から売主様へお渡しします。
受領しましたら、以下の事項を確認しましょう。

金額の交渉はあるか？
引渡の希望時期は売主様のスケジュールと一致しているか？
住宅ローンは利用するか？
その他条件はあるか？

住宅ローンの本審査は売買契約を締結した後にしかできないことが一般的です。また、売買契約後に住宅ローンの本審査が否決された場合には、白紙解約とする特約が入ります。
よって住宅ローンを利用する場合には、事前審査というものを通過させておいてから売買契約を行うことが多いです。

付帯設備及び物件状況確認書の再確認

媒介契約の際にご記入いただいた付帯設備及び物件状況確認書を再度確認しましょう。
買主へ引渡す状態に変更はありませんか？
この書類は売買契約書の一部になりますので、間違いが無いよう正確に作成しましょう。

当社では売主様と購入希望者との間に入り丁寧に売買条件等の調整を行います。
これらの条件が購入希望者と合意できれば、「売買契約の条件が整う」という状態になります。
売買契約の条件が整ってからの変更はトラブルのもととなりますのでご注意ください

STEP6売買契約

重要事項説明書&売買契約書への署名・捺印、手付金の授受

さあ、いよいよ売買契約です。
原則、売主・買主は同じ場所に集まり、重要事項説明書、売買契約書、その他書類を同時に確認してから、全ての書類に署名・捺印を行い契約締結となります。

売買契約を締結すると
売主は売買代金を受取る権利と物件を引渡す義務
買主は売買代金を支払う義務と物件の引渡を受ける権利
がそれぞれ生じます。

手付金は売買代金の一部を契約時に買主が売主へ支払うものです。
売買代金の5%程度で設定されることが多いです。

ご準備いただくもの

仲介手数料の半金　・収入印紙
本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）・ご実印・権利証または登記識別情報通知
印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）・住民票（該当の方）
固定資産税納税通知書

STEP7引渡・決済に向けた準備

室内の最終確認

売買契約が終わると、次は引渡・決済に向けた準備をしていきます。
引渡・決済は平日の朝に実施されることが多いです。
これは金融機関と法務局が開いている時間内で残代金の支払いと所有権の移転登記申請を行うためです。
この引渡・決済のタイミングで物件の鍵も買主へ渡しますので、引越しや室内の最終確認は、遅くとも前日の夜までに終わらせておく必要があります。
特別な条件がある場合を除き、室内に荷物を置いたまま引渡すことは認められません。また、室内の状況は付帯設備及び物件状況確認書に記入した内容の通りにしておく必要があります。
スケジュールに余裕をもって室内の状況を整えましょう。

各種解約手続き

電気、ガス、水道のライフライン
駐車場、駐輪場、バイク置場等の施設契約（マンションの場合）
火災保険、地震保険は引渡・決済を終えてから解約しましょう。

住宅ローンの返済の準備

住宅ローンが残っている方は、金融機関と事前に手続きが必要になります。
手続きには2〜3週間程度要する場合がありますので、スケジュールに余裕をもって手続きをする必要があります。

STEP8物件の引渡・決済

これが最後のステップ物件の引渡しと残代金の決済です。
原則、売主・買主は同じ場所に集まり手続きを行います。
当日の流れは、以下の通りです。

ご準備いただくもの

仲介手数料の半金
登記費用（該当の方）
本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
ご実印
銀行印（該当の方）
通帳もしくは銀行のアプリなど（残代金の着金を確認するため）
権利証または登記識別情報通知
印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
住民票（該当の方）
パンフレットや図面等買主へ引継ぐ資料
鍵、メールボックスの番号、宅配ロッカーのカード

買取の流れ

STEP1「買取価格」を確認する

不動産会社がいくらで物件を買取ってくれるかを確認しましょう。

不動産会社によって買取価格は違います。
これは各社にそれぞれ特徴（得手不得手）があるからです。
主には、エリア（都心、郊外）、タイプ（ファミリー、投資用）
築年（旧耐震基準の買取の可否）、その他（告知事項のある物件の買取の可否、賃貸中、リースバックなど）などです。

とにかく急いで又は手軽に売却したいという方は買取に向いているのですが、買取の中でも、なるべく好条件（高い金額）で売却することが重要です。

当社ではなるべくお客様に良い条件を提示するため、2つのメニューを用意しております。

直接買取: 売主様の物件を当社が直接買取ります

買取サポート: 当社がお客様に代わり一番条件の良い買取業者を探します

不動産取引に慣れていない方が買取業者各社の特徴を捉えて、また複数社と交渉を行なっていくのは、現実的ではありませんし、大きな労力がかかります。

数多くの買取業者と取引を行ってきた私たちプロにお任せください。

直接買取

買取サポート

買取価格は「机上査定」と「実査定」の2種類あります。
机上査定は室内を確認することなく、相場を見て価格を提示する方法です。
実査定は、室内のコンディションや残置物の量などを実際に確認してから価格を提示する方法です。
机上査定でおおよその買取価格の提示を受け、実査定後に書面（購入申込書）で最終的な買取価格の提示を受けるのがポイントです。